Vai declarar imóvel no IR 2025? Tire dúvidas sobre aluguel, reforma e herança

Diante das diversas possibilidades envolvendo o rendimentos de imóveis, como aluguéis, financiamentos, reformas ou mesmo aquisição por herança, não surpreende que declará-los no Imposto de Renda continue a ser uma das tarefas mais complexas para muitos contribuintes.

As dúvidas são variadas e vão desde questões simples, como declarar um contrato de aluguel, até situações que exigem mais atenção, como a atualização do valor de um imóvel reformado ou a aquisição de um bem por meio de financiamento. Nesses casos, o risco de cometer erros e cair na malha fina é maior, principalmente quando o contribuinte deixa de declarar rendimentos de aluguel ou informa valores divergentes.

Na avaliação de Andreia Vellido, gerente tributária do QuintoAndar, na maioria das vezes isso ocorre por falta de informações claras — especialmente no que se refere a imóveis, que possuem algumas particularidades. “Por isso, é essencial buscar informações com antecedência e, se possível, contar com o apoio de um contador.”

Para quem está em dúvida sobre o assunto, a especialista respondeu algumas das principais perguntas sobre a declaração de imóveis no Imposto de Renda. Veja a seguir.

Quem tem contrato de aluguel, o que precisa informar no Imposto de Renda?

Quem mora em imóvel alugado precisa informar no IR o valor total pago ao longo do ano e o CPF ou CNPJ do locador. Muitas dúvidas giram em torno de como lançar corretamente esse pagamento, se é possível deduzir valores como condomínio e IPTU, ou ainda como declarar quando há mais de um inquilino no contrato. 

O inquilino deve declarar os pagamentos mensais feitos ao proprietário na ficha “Pagamentos Efetuados”, com o código “70 – Aluguel de imóveis”. É importante informar o CPF ou CNPJ do beneficiário e o valor total pago durante o ano. 

Caso o informe não seja disponibilizado, o inquilino deve solicitar o documento diretamente à imobiliária.

• Preciso declarar despesas como IPTU e condomínio?

Não. Essas despesas não devem ser declaradas, pois não se enquadram como pagamentos dedutíveis e são de responsabilidade do proprietário. Apenas o valor do aluguel entra na declaração.

• Fiz melhorias no imóvel alugado. Isso entra na minha declaração?

Não. Reformas ou benfeitorias feitas pelo inquilino em imóvel alugado não devem ser incluídas na declaração da pessoa física. Essas despesas, quando estruturais e acordadas com o proprietário, devem ser incluídas na declaração dele.

• Posso deduzir o valor do aluguel no Imposto de Renda?

Não. O valor pago em aluguel não é dedutível para pessoa física, mesmo que seja sua residência principal. Ainda assim, esta é uma despesa obrigatória a ser informada, e, caso a Receita identifique alguma divergência, há risco de multa de 20% sobre o valor do aluguel pago e não declarado.

• Divido o aluguel com outra pessoa. Como declarar?

Cada inquilino deve declarar o valor que efetivamente pagou. A Receita pode cruzar as informações com o CPF do proprietário, então é importante que os valores somados correspondam ao total do contrato.

• Adquiri um imóvel ano passado e estou investindo na documentação e obras antes de fechar o financiamento. Como declaro isso no Imposto de Renda?

A documentação e as obras devem ser informadas na ficha ‘Bens e Direitos’, mas reformas só podem ser incluídas se o imóvel já estiver no nome do contribuinte. O financiamento deve ser declarado no ano seguinte na ficha ‘Bens e Direitos’, e não na de ‘Dívidas e Ônus Reais’.

Dono de imóvel deve declarar financiamento, reforma e herança?

Para quem possui um imóvel próprio, o processo de declaração tende a ser mais complexo, segundo a gerente tributária do QuintoAndar, que reforça a importância do suporte de contadores, quando possível. 

“Além de envolver diferentes cenários — como financiamento, reformas ou recebimento de aluguéis —, pode exigir documentos de diversas instituições e atenção redobrada às regras da Receita Federal”, explica.

• Sou proprietário de um imóvel. Preciso declarar no Imposto de Renda?

Sim, caso o valor do imóvel somado a outros bens ultrapasse R$ 800 mil ou se os rendimentos anuais, provenientes de aluguel, forem superiores a R$ 33.888,00. Para o proprietário averiguar se seu imóvel se enquadra, basta consultar os valores indicados no Informe de Rendimentos. 

• Preciso declarar o IPTU e condomínio do imóvel que alugo para terceiros?

Essas despesas não precisam ser declaradas separadamente, pois não são dedutíveis no Imposto de Renda. No entanto, ao preencher o Carnê-Leão, é possível abater esses valores do total do aluguel recebido, reduzindo a base de cálculo do imposto. 

Por isso, é importante guardar todos os comprovantes desses pagamentos. Se as despesas forem pagas diretamente pela administradora ou repassadas ao inquilino, o valor informado deve considerar apenas o que efetivamente ficou com o proprietário.

• Tenho um imóvel financiado. Como faço a declaração?

Todo imóvel financiado precisa ser declarado. O imóvel adquirido através de financiamento deve ser informado na aba de “Bens e Direitos”. No campo “Discriminação” deverão ser incluídos dados sobre o imóvel: endereço, área total, metros quadrados, forma de aquisição, entrada, entre outros. Gastos com tributos, FGTS e despesas cartorárias, data de aquisição e número do IPTU também precisam ser listados.

Caso o imóvel tenha sido adquirido em 2024, o campo de 2023 deverá ser zerado. No campo “situação em 31/12/2024”, que se trata do custo de aquisição, o adquirente deve considerar o total dos valores pagos em 2024, incluindo o valor da entrada (sinal), se já registrado anteriormente na declaração de bens (ou valor correspondente), às prestações pagas a cada ano calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento).

Se o imóvel tiver sido adquirido em anos anteriores, no campo “situação em 31/12/2023″ devem ser informados os valores desembolsados em relação a esses períodos.

• Fiz reformas. Posso atualizar o valor do imóvel?

Sim, desde que tenha todos os comprovantes, como notas fiscais, recibos e contratos de prestação de serviços. Esses valores devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel e lançados na coluna de “Situação em 31/12/2024” da ficha “Bens e Direitos”. Isso ajuda a reduzir o imposto devido no caso de uma futura venda.

• Tenho um imóvel herdado. Como declarar?

O bem deve ser declarado com o valor atribuído no inventário (geralmente o valor de mercado). Informe esse valor na ficha “Bens e Direitos” e registre a origem em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, como herança recebida.

• Vendi um imóvel. Como lançar na declaração?

É necessário preencher o programa “Ganhos de Capital” da Receita Federal, que calcula o lucro (se houver) sobre a venda. Após preencher o programa, importe os dados para a declaração anual. Caso tenha direito à isenção, isso também deve ser registrado corretamente.

Como quem recebe aluguéis deve declarar e evitar erros?

Já para quem tem imóvel alugado e recebe renda mensal, a principal preocupação está no uso correto do Carnê-Leão e na dedução de despesas como taxas de administração e condomínio. Também surgem dúvidas sobre a declaração de imóveis que ficaram vagos por parte do ano e sobre o que fazer para evitar inconsistências que possam levar à malha fina. 

• Sou proprietário e recebo aluguel. Devo usar o Carnê-Leão?

Sim, se os valores mensais recebidos ultrapassarem a faixa de isenção (R$ 2.259,20). É necessário apurar o imposto mensalmente e recolher por meio de DARF até o último dia útil do mês seguinte. Depois, os valores devem ser informados em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”.

• Posso deduzir despesas com o imóvel alugado?

Sim, o proprietário pode deduzir do valor bruto do aluguel algumas despesas, desde que pagas por ele. São elas: taxas de administração imobiliária, IPTU e condomínio (quando pagos pelo proprietário e não forem reembolsados pelo inquilino) e comissão de corretagem. 

Por exemplo: se o proprietário recebeu R$ 3.000 de aluguel, mas pagou R$ 300 de taxa de administração e R$ 500 de condomínio (que não foram repassados ao inquilino), ele pode declarar só R$ 2.200 como rendimento tributável.

Nesses casos, é fundamental guardar os documentos que comprovem o cálculo, especialmente em caso de questionamentos pela Receita.

• Tive imóvel vago parte do ano. Como declarar?

Você deve informar apenas os valores efetivamente recebidos de aluguel ao longo do ano. Não há obrigatoriedade de justificar a vacância, mas é importante guardar documentação (como tentativas de locação) caso a Receita questione uma queda brusca nos rendimentos.