Com a demanda por galpões logísticos em um dos melhores níveis já registrados, a oferta de novos empreendimentos vem enfrentando alguns obstáculos. O alto custo do crédito, combinado com entraves regulatórios, tem restringido o avanço de projetos, mesmo em regiões com forte potencial de expansão.
“Quando a taxa de desconto está em níveis como CDI a 15% dificulta muito a viabilidade de construir galpões padrão triple A. O investidor que topa desenvolver busca retorno maior, mas com essa taxa, fica mais difícil”, explica Bruno Margato, sócio e diretor do Patria Investimentos, gestora do FII HGLG11 (Pátria Log). “A gente já tem terreno pronto, proposta na mesa e demanda concreta, mas tem dificuldade no capital para erguer o ativo.”
“Buscar equity não é viável, porque o fundo está sendo negociado abaixo do valor patrimonial, o que inviabiliza uma nova emissão. Por outro lado, tomar dívida está extremamente caro, e isso levanta a questão: vale a pena alavancar o fundo nesse momento? É um dilema que atinge não só a gente, mas boa parte do mercado hoje”, acrescenta o gestor.
Além das limitações financeiras, a burocracia também pesa. Para Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora, o problema é estrutural: “O processo de aprovação de projetos no Brasil ainda é muito moroso, especialmente em relação ao licenciamento ambiental e aos alvarás dos corpos de bombeiros. Isso atrasa o cronograma de entrega mesmo quando há demanda real.”
Apesar do ambiente macro desafiador, a dinâmica do setor segue positiva. Os valores de locação dispararam nos últimos anos, puxados pela baixa vacância — hoje em torno de 8% no Brasil, segundo as gestoras. “Começamos alugando a R$ 21/m². Hoje, temos propostas entre R$ 30 e R$ 32/m² na mesma região. É uma valorização real e rápida”, comenta Margato.
Diante desse cenário, muitos fundos têm apostado na diversificação geográfica como forma de capturar oportunidades e obter retorno maior. E é nas regiões fora do eixo São Paulo-Rio que está boa parte das apostas atuais.
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Nordeste e Espírito Santo ganham protagonismo
“Os grandes players estão buscando capilaridade em capitais com PIB relevante. Por isso, entregamos ativos em Recife, temos obra na Bahia e seguimos atentos ao Espírito Santo”, conta Morgato.
O HGLG já entregou dois galpões em Recife — um deles, com 80 mil m², foi construído para o Mercado Livre ao lado do porto de Suape. Na Bahia, outra obra do fundo, com 90 mil m², está em andamento em Simões Filho, já com quase mil pessoas contratadas. O Patria avalia a possibilidade de expansão para 180 mil m² em uma segunda fase do projeto, com o próprio Mercado Livre já sinalizando interesse.
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“Desde antes da pandemia, sabíamos que o e-commerce não ficaria restrito ao Sudeste. As capitais com PIB relevante também precisariam de infraestrutura”, afirma Margato. De acordo com ele, o custo mais baixo dos terrenos nessas regiões aumenta o retorno das operações.
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Maziero relembra que a Região Metropolitana de São Paulo foi a primeira a atrair os grandes operadores logísticos e varejistas, principalmente entre 2021 e 2022, por ser o maior mercado consumidor do país.
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Esse movimento, diz ele, resultou em uma espécie de saturação: hoje, os principais operadores já estão atendidos em suas bases regionais e iniciam um processo de capilarização dentro das cidades, focando em operações menores voltadas à microdistribuição.
“Nas capitais consideradas mercados secundários, como Belo Horizonte, Vitória, Recife e Porto Alegre, esse movimento está ocorrendo com certo atraso — é o momento em que essas cidades começam a atrair essas grandes demandas de e-commerce e varejo. Por isso, estamos vendo uma valorização mais acentuada nessas regiões”, diz o sócio da Guardian.
Outro mercado em ascensão é o entorno de Itajaí (SC), que se destaca por sua posição central na região Sul, permitindo fácil acesso tanto ao Rio Grande do Sul quanto ao Paraná. A proximidade com o porto de Itajaí também impulsiona o dinamismo da região
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Liquidez ainda limita expansão no Norte
Apesar da relevância de polos emergentes, algumas regiões ainda enfrentam resistência por conta da liquidez limitada. “Na nossa visão, quando se fala de real estate, além da localização — que é sempre muito citada — o fator mais importante é a liquidez. Entrar em ativos ilíquidos não faz parte da nossa estratégia. Não é o nosso perfil”, cita Morgato.
Regiões como o Norte do Brasil ainda apresentam um nível de liquidez muito baixo, seja por limitações de infraestrutura, seja por características econômicas como o tamanho das cidades e o PIB local.
Ainda assim, a região de Manaus começa a entrar no radar do Patria — especialmente após os avanços da reforma tributária. “Manaus é a maior praça do Norte em galpões, por conta do distrito industrial, mas também tem problemas liquidez. Com a reforma caminhando, o cenário pode mudar e entrar no nosso radar”, conclui Morgato.
